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トランプ新政権が不動産業界に与える影響は?②

  1. モーゲッジ、いわゆる住宅ローンの審査基準の緩和により、もっと多くの消費者にローンが行き渡ることになる。現在は、過去の反省から基準値を上げて審査を厳格化しているため、従来ならば借りられた人が借りられないという状況になっている。この現象により最近起きたことの一つに、連邦政府による大手金融機関へのサブプライムローン関連の訴訟がある。次期トランプ政権が金融機関に対して明確なメッセージを送れば、市場はもっと活性化するだろう。
  2. 土地利用やゾーニングに関しての基準緩和も考えられる。それにより、住宅コストが抑えられる。最近は、既存住宅よりも新築の家の方が相当高い価格設定になっているが、住宅建設業者によると、その多くは資材や工賃の上昇ではなく、建設するためにクリアしなければならない規制や許認可に関する費用とのことだ。これは現オバマ政権のエコノミストが白書にも書いている事実である。トランプ政権はこれに着手するであろうが、法的な支配権が連邦政府にあるのか、各州の行政府なのかの判断は難しいところである。
  3. ファニー・メイ(Fannie Mae:Federal National Mortgage Association̶連邦住宅抵当公庫)とフレディー・マック(Freddie Mac:Federal Home Loan Mortgage Corporation̶連邦住宅貸付抵当公庫)の今後である。これらは日本の住宅金融支援機構にあたり、政府保証の住宅ローンで市場の70%前後のシェアを持っている。住宅ブーム時には放漫経営がたたり、数千億円もの税金を使って救済された過去がある。現在は経営陣が刷新され業績は好調、救済に投入された税金を完済するまでに至っている。これらをなくして民間にという案も過去にはあったが、リセッション後に政府保証の商業/投資ローンが付かなかった時期には、マーケットの90%の物件にローンが付かなかった時期もあり、住宅市場においても、政府系のローンがなくなると購買力の90%が落ち込むとも言われている。
  4. 地元に根付くコミュニティーカレッジ(日本でいう2年制の短大)は、政府の支援を受けやすくなるだろう。アメリカは電気工事士、溶接工、配管工やレントゲン技師などの技術を持っている労働者が不足している。卒業生の中から住宅建設に携わる者も出てくるだろうし、業界も彼らを必要としている。
  5. 台風、地震や山火事など自然災害による被害を多く受ける地域を「フラッドゾーン(Flood Zone)」と呼ぶが、新政権では連邦政府が支援していた役割や援助が減少される可能性があり、その地域に住んでいる人々の負担額が増加する可能性が高い。この連邦政府の保証プログラムは、過去の遺物であって機能していない。役割や援助を減少するのであれば、過去の遺物であるこのフラッドゾーンの地図を書き換える必要がある。
  6. 税制改革は実際に議論されている。そのゴールは、税法を簡略化することにある。現在の連邦税制法(U.S. Tax Code)は聖書よりも厚く、とても複雑である。これを簡略化していくと、住宅のオーナーが享受している住宅ローンの利息控除(Mortgage Interest Deduction)、固定資産税控除の削減(Reducing Property Tax Deduction)、キャピタルゲイン減税(Capital Gains Exemptions)の廃止などにもなりかねない。あるいは、米国では1031エクスチェンジ(1031 Exchange)で知られている等価交換による税金の繰り延べ(Like-Kind Exchange Tax Deferral)も対象になりかねない。ホームオーナーシップや個人が不動産を所有する権利に関しても注意を払う必要がある。

トランプ氏は不動産、特に商業不動産や開発案件で富を築いてきました。そして、これらの商業投資物件の負債などを理由に、過去29年間税金を払っていないことも公表されています。大統領候補になれば、資産や年収などを公開するもの
ですが、彼は未だに公開していません。

4回破産したとはいえ、不動産で財を成し、ニューヨークのマンハッタンで「コンドミニアム」という概念を生み出した人。自分をブランド「TRUMP」として売り出し、テレビ番組でも有名になった人物。今後、内政や外交だけでなく、不動産に関する政策をどのように打ち出すか見ものです。

<Source: Forbes>

両親と同居の若年層は75年ぶりに最高値を記録

2015年に行われたアメリカの国勢調査(U.S. Census)によると、若い世代の約40%が親またはそれに代わる親戚と同居しており、この比率は1940年に国勢調査が始まって以来の高さです。
〝若い世代〟とは18歳から34歳で、2005年以降は上昇傾向にあり、2008年のリセッション直前には33%と、3人に1人が家族と住んでいました。
典型的な従来のケースでは、経済が好転すると子供たちは独立を求めて同居率が下がる傾向にあったのですが、リセッション後は従来と反対になりました。
世界的な経済恐慌があった1940年は、若い世代と両親の同居率が40.9%と最高値を記録しましたが、1960年に入ると大幅に下がり24%
になりました。
ミレニアル世代はアメリカ史上で一番大きな人口構成グループであり、住宅市場は彼らの参入(マイホームの購入)を期待している反面、全米のあちこちでレント(賃料)が上昇し、 住宅ローン基準や審査が厳格化しており、状況が厳しくなっています。
住宅事情などを調査するハーバード住宅学共同センター(The Harvard Joint Center for Housing Studies)のレポートによると、住宅
購買指数は収入と密接に関係しており、ミレニアル世代で収入が25,000ドル以下の40%、25,000~50,000ドル台の50%、50,000ドル以上の58%が独立して生計を立てています。
レポートでは若い世代が結婚や子供を持つ年齢もこれまでの世代とは違って遅らせていることを報告しています。これらの行動が、これま
での世代より独立する年齢を総体的に遅らせているようです。
エコノミストはミレニアル世代が2025年までには自立する数が倍増すると楽観的に予想しています。

<sources: REALTOR.mag., The Wall Street JouSrnoaul>

トランプ新政権が不動産業界に与える影響は?①

今回のアメリカ大統領選挙は意外性が大きく取り上げられました。メディアを含めた大半の予想が外れ、アメリカをある面で分断した公職未経験のトランプ次期大統領。選挙後には、規制緩和発言などで金融業界やウォール街での期待値が高まった分、円安ドル高になっていますが、不動産によって成功したトランプ氏は不動産業に関する方針や考えを未だ明確に打ち出していません。上院、下院ともに共和党が過半数を握る議会とトランプ次期政権は、不動産業界に果たしてどのような影響を与えるでしょうか?

全米リアルター協会(NAR)のチーフエコノミスト、Dr. ローレンス・ユン(Dr.Lawrence Yun)氏は、経済誌『フォーブス』に〝今後起こり得るであろう10のポイント〟を寄稿しています。

  1. 景気をさらに活性化するためのカンフル剤として、減税、公共施設の老朽化を防ぐ意味でのインフラ投資、強いアメリカを再び蘇らせるための防衛費などを、2017年の前半に打ち出すだろう。国内総生産(GDP)の上昇に伴い金利も上昇し始め、インフレが起こる。消費者購買意欲も上がり、それがさらに経済を押し上げる。経済成長が持続され生産性が上がれば、インフレはコントロールできる範囲内にある。雇用の増加は自動的に税収の増加に繋がり、経常収支の慢性的な赤字を減少することができる。
  2. アメリカの2017年の貿易収支は確実に広がるだろう。基本的に、経済が成長すればワインや車などに代表される消費文化が広がり、海外旅行や投資もさらに増えていく。これらは消費者が金銭的に自信を取り戻した結果、起こることである。反対に、保護主義によって関税が高くなれば輸入品を購入する金額も高くなり、消費が落ち込む可能性もある。輸出だけでなく輸入も減少するようなことがあれば、再びリセッションを招き、雇用が喪失されることにもなる。
  3. 株式市場は旋回運動を繰り返すだろう。ウォール街は政府の規制緩和に関しては諸手を挙げて歓迎するだろうが、保護主義的な貿易政策には不快感を露わにするだろう。アメリカの中央銀行に当たるFRB(連邦準備制度理事会)のジャネット・イエレン議長が退任を迫られることになると、独立的な立場であるFRBへの政治介入と受け取られ、金融機関に混乱をもたらすことになる。金融市場の不確実性は、法人企業の直接投資を抑制させる大きな要因ともなる。歴史的な観点からすると、経済のダイナミズムはあくまでも「法の支配(Rule of Law)」の元にあり、政策の不確実性では成り立たない。法制度は大統領の独断や一部の者のためにあるのではない。
  4. サブプライムローン問題後、金融業界を規制し、消費者保護のために作られたドッド・フランク法(正式にはDodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act)を、何らかの形で改正するだろう。プラス面には、各地に存在する10,000もの中小金融機関に対するコンプライアンスの緩和が挙げられる。地域の金融機関は、地元の不動産開発や建設ローンを担っている部分がある。緩和されれば住宅建設が促進され、現在の住宅不足の状況を打破できる。だが、大手の金融機関に限った緩和となると、今来た道を逆戻りする状況になり、またもや税金を使っての救済処置になりかねない。
  5. モーゲッッジ、いわゆる住宅ローンの審査基準の緩和により、もっと多くの消費者にローンが行き渡ることになる。現在は、過去の反省から基準値を上げて審査を厳格化しているため、従来ならば借りられた人が借りられないという状況になっている。この現象により最近起きたことの一つに、連邦政府による大手金融機関へのサブプライムローン関連の訴訟がある。次期トランプ政権が金融機関に対して明確なメッセージを送れば、市場はもっと活性化するだろう。

<Source: Forbes>
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