ご購入・ご売却プロセス
不動産物件をご購入の際は赤の①～⑥のステップを、ご売却の際は緑の①～⑥のステップをたどってお手続きが進みます。
① ご購入の前に：エージェント依頼
アメリカは各州で不動産法に違いがあり、エージェントの免許も各州で異なっています。また、不動産仲介に従事する者全てがライセンスを保持しています。ホノルル・リアルター協会に所属するリアルターは自動的に全米リアルター協会(NAR)の会員でもあり、協会で定めた高度な倫理規定 (Code of Ethics) を遵守するように求められています。また、それに伴う各地域での行動規範 (Standard of Practice)に従い、お客様に良い物件をご案内するよう努めます。
ホノルルで物件を購入する際は、ホノルル・リアルター協会所属の不動産会社のリアルターを選ぶことをお勧めします。ちなみに買主側のリアルターをバイヤーズ・エージェントとも呼びます。
ホノルルの市場に出ている販売物件は、MLSという物件検索情報システム (Multiple Listing Service) に全て登録されています。日本と違い、エージェントが利用するこのシステムは、一般の人でも物件の検索が可能です。
MLSでは物件情報が公平に提供されています。一般的に売主は専属専任媒介契約 (Exclusive Right to Sell) で1つの会社と契約するのが普通ですが、情報公開という観点から透明性が保たれており、アメリカでは買主に特定の会社からしか情報が入らないということはありません。
アメリカでは各個人がライセンスを持っているため、会社を指名するより直接エージェント（不動産取引の資格を持ったリアルター）に売買取引を依頼するのが一般的です。日本では複数の業者から情報を提供されることで、より多くの物件情報を得られると考えられていますが、アメリカにおいてはMLSで全ての販売物件情報が共有されるため、信頼できるエージェントを選び、どのような目的で物件を購入するのか検討されると良いでしょう。
- 購入目的：マイホーム、セカンドホーム、減価償却など資産活用、社宅や福利厚生。
- 予算：ローン申請する場合は予めローンオフィサーと会い、必要書類の準備が必要です。
- 家族構成：ペットも含めて使用面積や部屋数など考慮します。
② 物件の選定：物件検索～内覧（ショーイング）
前述のようにハワイの物件はMLSの一般向けサイトから自由に検索出来ます。現段階のMLSは英語表記のみですが、エージェントと連絡をとりながら、物件内容を入手することをお勧めします。
毎週日曜日の午後に行われるオープンハウスでは予約なしに物件を見ることが可能です。それ以外にも、業者間の内覧（ブローカーズオープン）や、個別内覧などもあります。
出来る限り現地に赴き、ご自身で物件を検索することが理想ですが、難しい場合はMLSサイトの情報や写真だけでなく、エージェントによるコメントやアドバイス、別途に撮影した写真や動画も役立ちます。内覧の際には、周りの環境や学校、病院、ショッピングセンターへのアクセスなども確認すると良いでしょう。
アメリカでは不動産所有はライフスタイルによって変わっていくものと考えられています。家庭によっては、5〜8年毎に買い替えたり、自宅として2軒まで所有できる税制面の恩恵もあることから、マイホームというだけでなく、長期の大切な資産形成としても活用されています。
③ ご購入の申し込み：オファーの提出
アメリカでは不動産の取引は全て書面で行われるよう義務付けられています。
買付を申し込むことを「オファーを出す」と言います。購入したい物件は、先ず書面で意思表示する必要があります。ハワイでは購入申込書をパーチェス・コントラクト (PC: Purchase Contract) と呼び、これに希望購入金額や条件など記載します。
購入プロセスはオファー書類に基づいて登記まで導かれます。どのような条件が必要であるか、エージェントと相談して記入していきます。
住宅ローンが必要な場合は、早い段階からローンオフィサー（モーゲッジ・ブローカー）に相談することをお勧めします。ローン審査には時間が掛かり、一般的に審査から取得まで45～60日間を要します。
④ 交渉～合意：ご成約
全てのオファーには有効期限が付いています。売主がオファーを承諾する場合、買主が指定した期限までに返事することでオファーが成立します。
⑤ エスクローの開設
オファーが成立するとエスクロー会社がエスクローを開設します。エスクロー会社は、売主と買主が直に顔を会わせることなく金銭の受領確認や権利書類の移行を安全に進めるための中立的な第三者機関です。エージェントは売買契約書で決められた各項目を期間内に履行するよう買主/売主をサポートします。
- 手付金
- 登記書類の署名及び公証手続き
登記書類には売主と買主の署名が必要です。ホノルルのエスクロー会社で行うことが難しい場合は、日本の米国大使館/領事館や公証役場で行い、公証書類をエスクローに提出します。 - 最終点検
- 最終金額のお支払い
- クロージング～登記
⑥ お引き渡し
登記完了後は鍵と譲渡証書のコピーが買主に渡り、お取引完了となります。
① 売却のご相談とご契約：専属専任媒介契約
売却される物件のコンディション、その地域の不動産市況などレポートを作成させていただきます。物件の状態を実際に拝見し、必要に応じて最低限の修理やリモデルのアドバイス、家具・調度品でステージング (ショールーム的ディスプレイ) をお手伝いします。
② MLSに物件を掲載
オアフ島の販売物件は全てMLS ( Multiple Listing Service) に掲載されます。このシステムにより、リアルター及び一般消費者に情報が公開され、同時にその上部組織である全米リアルター協会(NAR)のリアルター・ドットコムでも閲覧が可能です。
売主は、所有物件の知り得る限りの情報をディスクロージャー・ステートメント（ハワイ州リアルター協会認定の売主開示事項説明書） に記入します。
販売物件として登録後は個別内覧やオープンハウス、その他弊社独自のマーケティング活動を実施いたします。
③ オファーの受理
買主から提示されたオファー (Offer)、売買契約書 (PC: Purchase Contract) のご説明や必要に応じて売主側からのカウンターオファー (Counter Offer) を作成の上、売買手続きをサポート。
④ 交渉～合意：ご成約
日本では取引形態が相対（あいたい）という口頭約束で期限がないようですが、ハワイは全てのオファーの返事に有効期限が付いています。買主がオファーを提出する際に「このオファーは○月X日△時まで有効である」と示されています。
通常はオファーが入ってくる度に売主に提出されますが、人気のある物件で複数のオファーが見込まれる場合はオファーを締め切る日にちを予め設定します。
⑤ エスクローの開設
売主と買主の署名済み売買契約書 (Fully Executed Purchase Contract) がエスクロー会社に渡ると、エスクロー指示書と共にエスクローが開設されることになります。
エスクロー会社は中立的な立場で売買取引の進行をサポートし、売買契約書で決められた項目を時間軸に沿って忠実にフォローしていきます。
売主はエスクローを開設して数日以内に開示事項報告としてディスクロージャー・ステイトメント (SRPDS: Seller’s Real Property Disclosure Statement) を買主に提出します。
権利書類に売主と買主両方のサインが必要です。これはホノルルのエスクロー会社で行えますが、ハワイに来ることが難しい場合は、日本の米国大使館/領事館、あるいは公証人役場 (Notary Public) で公証手続きを行います。
買主からの入金が確認されると登記の準備が整ったことになりますが、クロージング前には売主側と買主側のエージェントが物件の最終点検を行いホームインスペクション（住宅検査）の交渉事項が完了しているかどうか、また他に問題が起こっていないかを確認します。修理やクリーニング、引越しなど必要に応じてご相談ください。
⑥ 登記
物件の名義が買主に変わり、登記が完了します。
ご売却後には必要に応じて会計士のご紹介などさせていただいております。
※ よくあるご質問はこちらからご覧ください。