ご購入・ご売却プロセス
不動産物件をご購入の際は赤の①～⑧のステップを、ご売却の際は緑の①～⑧のステップをたどってお手続きが進みます。
① ご購入の前に：エージェントの選択
各州で異なりますが、米国では不動産仲介に従事するエージェントは全員ライセンス（免許：License) を保持することが義務付けられています。ホノルル・リアルター協会（HBR: Honolulu Board of Realtors) に所属するエージェントをリアルター（Realtor & Realtor Associate) と呼び、全米リアルター協会(NAR：National Association of Realtors）の会員としても、協会で定めた高度な倫理規定 (Code of Ethics) を遵守するように求められています。買手側のリアルターは、バイヤーズ・エージェント（Buyer’s Agent) とも呼びます。ホノルルの市場に出ている販売物件は、MLSという物件情報検索サイト (MLS:Multiple Listing Service) に全て登録されています。日本と大きく異なる点は、エージェントが利用するこのサイトを一般の人も検索できることです。日本では複数の業者から情報を提供されることで、より多くの物件情報を得られると考えられていますが、アメリカにおいてはこのMLSで全物件の販売情報が共有されるため、信頼できるエージェントを選び、どのような目的で物件を購入するのかを検討されると良いでしょう。
- 購入目的：マイホーム、セカンドホーム、社宅や福利厚生、減価償却 (節税) 、資産活用など。
- 予算：ローンを申請する場合は予めローンオフィサーに相談のうえ、必要書類の準備が必要です。
- 部屋の広さや寝室数など：どのように利用されるかにより、異なります。
② 物件の選定：物件検索～内覧（ショーイング）
毎週日曜日の午後に行われるオープンハウスでは、予約なしに物件を見ることが可能です。それ以外にも、同業者向けの内覧（ブローカーズオープン）や、個別内覧などがあります。実際に現地に赴くことが理想ですが、エージェントの撮影した写真や動画と併せて周辺の環境や学校、病院、ショッピングセンターなどへのアクセスも確認すると良いでしょう。
③ ご購入の申し込み：オファーの提出と交渉
アメリカでは不動産の取引は全て書面で行われます。買付を申し込むことを「オファーを出す」と言います。ハワイでは購入申込書をパーチェス・コントラクト (PC: Purchase Contract) と呼び、そこに希望購入金額や条件などを記入します。住宅ローンを申請する場合は精査に時間がかかることから、オファーを出す前にローンオフィサー（モーゲッジ・ブローカー）に相談することをお勧めします。
④ 合意と成約
オファーには有効期限があります。売主は買主が指定した期限までに返答することが一般的です。
⑤ エスクローの開設：登記関連の業務手続き
オファーが受理されると、エスクローが開設されます。エスクロー会社/オフィサーは、登記が完了するまでの手続き全般をサポートしてくれます。エージェントは売買契約書で定められた各項目を期間内に履行するよう買主/売主をサポートします。
⑥ デューデリジェンス：物件調査
売主から提供された開示報告書（SRPDS: Seller’s Real Property Disclosure Statement）を基にホームインスペクション（物件調査）を行います。
⑦ 第二次手付金の支払いと公証手続き
ハワイのエスクロー会社で登記書類に署名できない場合は、日本の米国大使館/領事館または公証役場で手続きを行い、登記の3日前までにエスクローに提出します。
⑧ 残金の決済＆登記：鍵の受け取り
最終点検後、買主はクロージング期日の少なくとも3日前に残金がエスクロー口座に入金するように送金します。
① 売却のご相談とご契約：専属専任媒介契約
販売を担当するエージェントを選び、販売価格や販売期間などを設定し、専属の販売契約（リスティング同意書）を締結します。
② MLSに物件を掲載
MLS（物件情報検索サイト：ホノルルはHiCentral MLS) に物件情報を登録し、販売を開始します。売主は買主に提出の必要な書類（物件情報開示書：SRPDS – Seller’s Real Property Disclosure Statement）を用意します。
③ オファーの受理と交渉
オファー（売買契約書：Purchase Contract）が届いた順に、金額や条件などの内容を精査し、受理するか交渉するかを判断します。
④ 合意と成約
ハワイ（米国）の不動産取引（Real Estate Practices) は、日本での交渉取引とは異なり全て書面で行われ、売買契約の同意書は電子署名が主流になっています。
⑤ エスクローの開設
売買契約が成約した当日（または翌日）にエスクローが開設されます。米国では州により登記までの手続きを担当する機関が異なり、ハワイでは州政府から承認されたエスクロー会社（Escrow Company) がこの業務を行います。
⑥ タイトル（権原）保険：物件の所有権に瑕疵がないかを審査
エスクロー会社のタイトル(権原）部署は物件の所有権に瑕疵がないかを審査します。この場合の「瑕疵」とは、日本の瑕疵担保責任とは異なり、現在物件を所有する売主が本当の所有者か、また固定資産税等の滞納はないか、物件に関する訴訟問題を抱えてないか等です。
⑦ シロアリ検査：調査＆駆除依頼
ハワイではシロアリ調査レポート（Termite Report) を売主が負担することが一般的です。
⑧ 譲渡証書の発行と登記手続き：エスクロー口座から売却金の入金
ハワイではエスクロー会社（Escrow Company) で譲渡書の公証手続きが可能ですが、日本で行う場合には米国大使館（領事館）、または公証役場（Notary Public Office: 東京か大阪）で行います。公証済みの譲渡書は登記の3日前までにハワイのエスクロー会社に届くよう郵送します。
ご売却後には必要に応じて会計士のご紹介などさせていただいております。
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