不動産ニュース

ニュースレター Vol.66 – 2019年 2月号

ニュースレター Vol.66 が出来上がりました。

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編集後記：
2月のハワイは、インフルエンザが流行った1月よりも全般的に寒い日が多く、最低気温で16度をマークする日もありました。カカアコ地区は、テキサスの開発業社ハワードヒューズの新プロジェクトをはじめ、他にも新たなプロジェクトが次々と発表されています。開発業社サムクーによるセントラルアラモアナは、アフォーダブル枠のバイヤーのユニット選択の順番を決める抽選が行われました。地元経済紙PBNに掲載された建築家ケネス・チャン氏のコメントによると、マキキのヴィンテージ・ワインセラーのオーナーとして知られる投資家ジェイ・カム氏が所有する二つの土地（615 Kiawe St & 690 Halekauwila St)は、今年5月上旬に新プロジェクト「Ililani」(42階建、ユニット総数328件、この内165件はアフォーダブルで、ワンベッドルーム（131件）の価格帯は43万ドル、２ベッドルーム（34件）の価格帯は50万ドル）のために売却されて、今夏には着工に入るそうです。

2019年2月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

HBR（Honolulu Board of REALTORS) 社長の Jenny L. Brady氏によると、2月の成約物件数は先月に引き続きあまり多くはありませんでしたが、一戸建て、コンドミニアム共に販売価格は上がっています。また、在庫物件数は大幅に増えており、不動産市場にとっては良い傾向にあるとのことです。

詳細な統計はこちらをご参照ください。

2019年1月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

2019年度の HBR（Honolulu Board of REALTORS) 社長である Jenny L. Brady氏によると、新年のスタートは、一戸建て、コンドミニアム共に新物件の売り出しが増え、バイヤーにとって良好な滑り出しであったとのことです。上の図にもあるように、新物件は一戸建てで21.8%、コンドミニアムで18.8%の増加となりました。

詳細な統計はこちらをご参照ください。

ニュースレター Vol.65 – 2019年 1月号

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編集後記：
地元経済紙PBNによると、2018年のオアフ島における1,000万ドル（１ドル＝100円として、10億円）以上のラグジュアリー戸建物件は11件が成約され、2017年の2件から大幅に件数が増えました。エリ
アはカイルア地区が最も多く、最高成約額はカイルアビーチの1,880万ドルでした。この11件はカリフォルニアのバイヤーが5名、日本が3名、中国とシンガポールとタイがそれぞれ1名だったようです。MLSシステムには記載されませんでしたが、12件目の成約物件（非公開）として、地元バイヤーが1,380万ドルで購入したことも記事に出ていました。
1月21日に「スーパー・ブラッド・ムーン」と呼ばれる珍しい皆既月食があちこちで観察されました。「赤い月」とも呼ばれるこの現象は、日本では今回は見られなかったようですが、次に観察できるのは2021年5月26日です。このスーパームーン当日は、いつもより慌しくオアフ島の西から東まで走っておりました。干支のイノシシの如く、突き進もうと気合を入れております。今年も、どうぞよろしくお願いいたします。

トランプ新政権が不動産業界に与える影響は？②

5. モーゲッジ、いわゆる住宅ローンの審査基準の緩和により、もっと多くの消費者にローンが行き渡ることになる。現在は、過去の反省から基準値を上げて審査を厳格化しているため、従来ならば借りられた人が借りられないという状況になっている。この現象により最近起きたことの一つに、連邦政府による大手金融機関へのサブプライムローン関連の訴訟がある。次期トランプ政権が金融機関に対して明確なメッセージを送れば、市場はもっと活性化するだろう。
6. 土地利用やゾーニングに関しての基準緩和も考えられる。それにより、住宅コストが抑えられる。最近は、既存住宅よりも新築の家の方が相当高い価格設定になっているが、住宅建設業者によると、その多くは資材や工賃の上昇ではなく、建設するためにクリアしなければならない規制や許認可に関する費用とのことだ。これは現オバマ政権のエコノミストが白書にも書いている事実である。トランプ政権はこれに着手するであろうが、法的な支配権が連邦政府にあるのか、各州の行政府なのかの判断は難しいところである。
7. ファニー・メイ（Fannie Mae：Federal National Mortgage Association̶連邦住宅抵当公庫）とフレディー・マック（Freddie Mac:Federal Home Loan Mortgage Corporation̶連邦住宅貸付抵当公庫）の今後である。これらは日本の住宅金融支援機構にあたり、政府保証の住宅ローンで市場の70％前後のシェアを持っている。住宅ブーム時には放漫経営がたたり、数千億円もの税金を使って救済された過去がある。現在は経営陣が刷新され業績は好調、救済に投入された税金を完済するまでに至っている。これらをなくして民間にという案も過去にはあったが、リセッション後に政府保証の商業／投資ローンが付かなかった時期には、マーケットの90％の物件にローンが付かなかった時期もあり、住宅市場においても、政府系のローンがなくなると購買力の90％が落ち込むとも言われている。
8. 地元に根付くコミュニティーカレッジ（日本でいう2年制の短大）は、政府の支援を受けやすくなるだろう。アメリカは電気工事士、溶接工、配管工やレントゲン技師などの技術を持っている労働者が不足している。卒業生の中から住宅建設に携わる者も出てくるだろうし、業界も彼らを必要としている。
9. 台風、地震や山火事など自然災害による被害を多く受ける地域を「フラッドゾーン（Flood Zone）」と呼ぶが、新政権では連邦政府が支援していた役割や援助が減少される可能性があり、その地域に住んでいる人々の負担額が増加する可能性が高い。この連邦政府の保証プログラムは、過去の遺物であって機能していない。役割や援助を減少するのであれば、過去の遺物であるこのフラッドゾーンの地図を書き換える必要がある。
10. 税制改革は実際に議論されている。そのゴールは、税法を簡略化することにある。現在の連邦税制法（U.S. Tax Code）は聖書よりも厚く、とても複雑である。これを簡略化していくと、住宅のオーナーが享受している住宅ローンの利息控除（Mortgage Interest Deduction）、固定資産税控除の削減（Reducing Property Tax Deduction）、キャピタルゲイン減税（Capital Gains Exemptions）の廃止などにもなりかねない。あるいは、米国では1031エクスチェンジ（1031 Exchange）で知られている等価交換による税金の繰り延べ（Like-Kind Exchange Tax Deferral）も対象になりかねない。ホームオーナーシップや個人が不動産を所有する権利に関しても注意を払う必要がある。

トランプ氏は不動産、特に商業不動産や開発案件で富を築いてきました。そして、これらの商業投資物件の負債などを理由に、過去29年間税金を払っていないことも公表されています。大統領候補になれば、資産や年収などを公開するもの
ですが、彼は未だに公開していません。

4回破産したとはいえ、不動産で財を成し、ニューヨークのマンハッタンで「コンドミニアム」という概念を生み出した人。自分をブランド「TRUMP」として売り出し、テレビ番組でも有名になった人物。今後、内政や外交だけでなく、不動産に関する政策をどのように打ち出すか見ものです。

両親と同居の若年層は75年ぶりに最高値を記録

2015年に行われたアメリカの国勢調査(U.S. Census)によると、若い世代の約40%が親またはそれに代わる親戚と同居しており、この比率は1940年に国勢調査が始まって以来の高さです。
〝若い世代〟とは18歳から34歳で、2005年以降は上昇傾向にあり、2008年のリセッション直前には33%と、3人に1人が家族と住んでいました。
典型的な従来のケースでは、経済が好転すると子供たちは独立を求めて同居率が下がる傾向にあったのですが、リセッション後は従来と反対になりました。
世界的な経済恐慌があった1940年は、若い世代と両親の同居率が40.9%と最高値を記録しましたが、1960年に入ると大幅に下がり24%
になりました。
ミレニアル世代はアメリカ史上で一番大きな人口構成グループであり、住宅市場は彼らの参入（マイホームの購入）を期待している反面、全米のあちこちでレント(賃料)が上昇し、 住宅ローン基準や審査が厳格化しており、状況が厳しくなっています。
住宅事情などを調査するハーバード住宅学共同センター(The Harvard Joint Center for Housing Studies)のレポートによると、住宅
購買指数は収入と密接に関係しており、ミレニアル世代で収入が25,000ドル以下の40%、25,000~50,000ドル台の50%、50,000ドル以上の58%が独立して生計を立てています。
レポートでは若い世代が結婚や子供を持つ年齢もこれまでの世代とは違って遅らせていることを報告しています。これらの行動が、これま
での世代より独立する年齢を総体的に遅らせているようです。
エコノミストはミレニアル世代が2025年までには自立する数が倍増すると楽観的に予想しています。

トランプ新政権が不動産業界に与える影響は？①

今回のアメリカ大統領選挙は意外性が大きく取り上げられました。メディアを含めた大半の予想が外れ、アメリカをある面で分断した公職未経験のトランプ次期大統領。選挙後には、規制緩和発言などで金融業界やウォール街での期待値が高まった分、円安ドル高になっていますが、不動産によって成功したトランプ氏は不動産業に関する方針や考えを未だ明確に打ち出していません。上院、下院ともに共和党が過半数を握る議会とトランプ次期政権は、不動産業界に果たしてどのような影響を与えるでしょうか?

全米リアルター協会（NAR）のチーフエコノミスト、Dr. ローレンス・ユン（Dr.Lawrence Yun）氏は、経済誌『フォーブス』に〝今後起こり得るであろう10のポイント〟を寄稿しています。

1. 景気をさらに活性化するためのカンフル剤として、減税、公共施設の老朽化を防ぐ意味でのインフラ投資、強いアメリカを再び蘇らせるための防衛費などを、2017年の前半に打ち出すだろう。国内総生産（GDP）の上昇に伴い金利も上昇し始め、インフレが起こる。消費者購買意欲も上がり、それがさらに経済を押し上げる。経済成長が持続され生産性が上がれば、インフレはコントロールできる範囲内にある。雇用の増加は自動的に税収の増加に繋がり、経常収支の慢性的な赤字を減少することができる。
2. アメリカの2017年の貿易収支は確実に広がるだろう。基本的に、経済が成長すればワインや車などに代表される消費文化が広がり、海外旅行や投資もさらに増えていく。これらは消費者が金銭的に自信を取り戻した結果、起こることである。反対に、保護主義によって関税が高くなれば輸入品を購入する金額も高くなり、消費が落ち込む可能性もある。輸出だけでなく輸入も減少するようなことがあれば、再びリセッションを招き、雇用が喪失されることにもなる。
3. 株式市場は旋回運動を繰り返すだろう。ウォール街は政府の規制緩和に関しては諸手を挙げて歓迎するだろうが、保護主義的な貿易政策には不快感を露わにするだろう。アメリカの中央銀行に当たるFRB（連邦準備制度理事会）のジャネット・イエレン議長が退任を迫られることになると、独立的な立場であるFRBへの政治介入と受け取られ、金融機関に混乱をもたらすことになる。金融市場の不確実性は、法人企業の直接投資を抑制させる大きな要因ともなる。歴史的な観点からすると、経済のダイナミズムはあくまでも「法の支配（Rule of Law）」の元にあり、政策の不確実性では成り立たない。法制度は大統領の独断や一部の者のためにあるのではない。
4. サブプライムローン問題後、金融業界を規制し、消費者保護のために作られたドッド・フランク法（正式にはDodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act）を、何らかの形で改正するだろう。プラス面には、各地に存在する10,000もの中小金融機関に対するコンプライアンスの緩和が挙げられる。地域の金融機関は、地元の不動産開発や建設ローンを担っている部分がある。緩和されれば住宅建設が促進され、現在の住宅不足の状況を打破できる。だが、大手の金融機関に限った緩和となると、今来た道を逆戻りする状況になり、またもや税金を使っての救済処置になりかねない。
5. モーゲッッジ、いわゆる住宅ローンの審査基準の緩和により、もっと多くの消費者にローンが行き渡ることになる。現在は、過去の反省から基準値を上げて審査を厳格化しているため、従来ならば借りられた人が借りられないという状況になっている。この現象により最近起きたことの一つに、連邦政府による大手金融機関へのサブプライムローン関連の訴訟がある。次期トランプ政権が金融機関に対して明確なメッセージを送れば、市場はもっと活性化するだろう。

来年の展望：既存住宅市場の未来は明るい

最近、フロリダ州オーランドで開催された全米リアルター協会(NAR: NNational Association of Realtors)主催のコンベンション講演で、チーフエコノミスト、Dr. ローレンス・ユン氏 (Dr. Lawrence Yun)が、 住宅市場の来年の展望について次のように述べまし
た。
「今後数年は経済がプラスを維持し、銀行の金利も現在と同じように低金利が続く傾向を考慮すると、若い世代のバイヤーが住宅マーケットを引っ張っていくのではないか。今年の既存住宅販売個数は540万戸ペースが見込まれ、昨年対比では若干の増加になりそうだ。来年以降も順調に増加を続け、2017年は550万戸、2018年は570万戸ベースになる予想だ。長期的な金利は今後、若干の増加傾向にあ
るが、米国の住宅金利を歴史的に見ると極めて低い水準を保ち、年内は3.6%、2017年は4.1%、2018年には4.5%になるだろう。短期的には、住宅価格の高騰とリーマンショックなどの影響による金融バブルの教訓で、住宅ローン審査基準が未だに緩和されていないことが、若い世代がマイホーム購入の一次取得者層になれない大きな理由になっている。また、2013年からの住宅価格の上昇が持ち家比率を63.5%に押し下げており、この比率は過去50年で最低の数値である。」
ユン氏は、これらのハードルがあるにも関わらず、「今後は若い世代が、マイホーム購入への大きな影響力を持つだろう」と予想し
ています。その理由として、米国の経済は日本やEUなどのヨーロッパ諸国の経済が停滞しているのとは反対に、雇用と給与所得の増
加によって粘りを見せていることを挙げています。この経済のバネが、鬱積している若い世代のバイヤー層を購入へと向けるらしいの
です。
「住宅の販売戸数を増やすためには、全米各地で販売可能な在庫数が少ない状況を改善することが先決」とユン氏は指摘します。
またユン氏は、「新規の着工件数を増やすためには、連邦政府の監督官庁が現在の規制を緩和することが重要であり、それに伴い各州の地元銀行の住宅ローン審査基準を緩和することが肝要」としています。「銀行改定法が進んでいない状況では、州内の地元金融機関は、連邦法の元にあり常に大きなリスクを持つ大手と同様の足枷をされている。政府は建設に従事する人員が減少していることを直視し、建設労働者へのトレーニングやビルダーへの規制や基準の緩和策を取り、コストを下げることが必要だろう」とまとめています。

好調な全米住宅市場

全米リアルター協会(NAR)の６月レポートによると、マイホーム購入のバイヤー層の増加と販売可能な物件在庫数が限られていることで既存住宅の中間価格値は2006年に記録したピークを上回ったと報告しています。

全米における既存住宅の中間価格値は236,400ドルと昨年の同月から6.5%増加しており、2006年７月に記録している中間価格値の最高値、230,400ドルを超えて歴史的な最高値に達しました。

それに伴い、市場に出てから売却されるまでに掛かる日数も34日間とリセッション以来最も短くなっています。NARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏によると、「1年以上に及ぶ雇用状況の改善で失業率が減少し、経済の発展を促した。各家庭の安定感がマイホーム購入に向けられている。中には金利の低いうちに購入しておいた方が得である心理も隠せない。今年の後半以降に住宅ローン金利が上昇する可能性が考慮されている」と述べています。

加えて既存住宅全体の季節調整済年間販売戸数も549万戸と昨年同月時から10%上昇しています。

既存住宅市場の販売可能な在庫数(Inventories)は未だに少なく、全米の47%の売り物件は、売却までに30日か
からない状況です。

ホノルル・リアルター協会の発表によると、ホノルル市場は既存の戸建中間価格値が前月と変わらずに70万ドルで、引き続き高い水準にあり販売戸数も昨年の同月より増えています。コンドミニアムは338,500ドルで中間価格値は前月より下がりましたが、販売戸数は戸建同様 に増加。売却までに掛かる日数は戸建が18日間、コンドミニアムが22日間で、売却価格も販売価格と同額あるいはそれを上回る価格で売却されている状況(戸建100.1%、コンド100.6%)にあり、市場は以前として好調です。

不動産市場と固定資産税

OECD (経済協力開発機構: Organization for Economics Cooperation and Development) の報告書によると、国際的な比較でアメリカ合衆国は固定資産税の最も高い国であることがわかりました。
政府が固定資産税を徴収する割合の世界的な平均は3.347%ですが、アメリカは11.35%です。自宅として所有する物件に関しては、2011年の参加国の徴収割合平均が1.035%だったのに対してアメリカは4.64%でした。同年のアメリカ政府における固定資産税の徴収総額は2000億ドル (約24兆8000億円：現行レート1ドル＝124円) にも上ります。
この数字を見ると他国に比べてアメリカ政府は税収を固定資産税(Property Taxes) に依存していることがわかります。その割合はOECD諸国の平均が各国の国内総生産 (GDP) の24.4%を占めているのに対して、アメリカは33.7%と税収総額の⅓ を占め、各州や地方自治体の税収に占める固定資産税の割合は40%弱となっています。
2015年の第一四半期までの一年間の州や地方自治体の税収の内訳を見てみると、不動産に関わる固定資産税の比率が全体の39.5%、次いで物品などの売り上げにかかる消費税 (SalesTaxes) と個人の納税額 (Individual Income Taxes) がそれぞれ28%、そして法人税 (Corporate Tax) が4.5%です。
比率だけを見ると、アメリカへの不動産投資は魅力のないものと取られかねませんが、なぜ多くの海外投資家がアメリカに不動産を求めるのでしょうか？　既存住宅が住宅不動産取引の9割以上を占めるアメリカの市場では、全米の4%にあたる約20.9万戸が売買されており、金額にすると去年は全体の8%に当たる1040億ドル (約12兆8960億円) が取引されています。海外からの投資家が購入する平均価格は50万ドルを超え、アメリカに住む人の平均購入価格の倍近い金額で投資されるほど資産価値として注目されているのです。