オアフ不動産Movement

2021年1月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

Steep Competition Drives Positive Market Activity for O’ahu
Real Estate Sales

ホノルルリアルター協会（HBR：Honolulu Board of REALTORS）が、2021年1月のオアフ島の既存住宅の販売状況を発表したところによると、販売は昨年末からの堅調な販売を継続し、戸建て、コンドミニアム共に昨年対比でそれぞれ、9.8%、3.4%の増加を見せています。戸建ての中間価格は883,000ドルと、2019年12月時との比較では14.7%、12月時とは1.5%それぞれ増えてきており、中間価格の新記録を達成しています。コンドミニアムの市場は、同様に昨年比で5.4%の増加でしたが、12月時の455,500ドルからは０.7%の減少でした。

オアフ島のMLS (Multiple Listing Service) 物件検索情報サイト、HiCentral (HiCentral.com) のデータを精査してみると、戸建ては販売開始されてから成約されるまので日数 (DOM: Days On Market) の中間値は、わずか9日間で、この早いペースは2020年9月時に記録されたのと同じで、最も短い日数となっています。また、成約されるまでの日数が短かっただけでなく、セラーは複数のオファーを受けていて、全体の戸建ての成約件数の半分以上の54.6%がこの状態でした。コンドミニアムは、成約までにかかる日数は戸建てよりは長く、18日間でしたが、2020年1月時よりは45.5%、半分近くに短縮されてきています。コンド市場での復調ぶりは、全体のほぼ30％の成約が販売価格以上だったことで、この比率は昨年1月時の３倍以上となっています。

2021年HBR会長、シャノン・ヘヴン女史は、「より多くのバイヤーが、米国史上最も低い住宅金利を利用し、マイホームあるいはセカンドホームなどの購入で市場に参入しており、加えて新規の販売物件の減少などが加味され、住宅が飛ぶように売れている状態です。このような状況下での住宅購入は、ご自分でなくプロであるリアルターのアドバイス、そして彼らの的確な方向性を受けながら、準備をしていく必要性が出てきます」と述べています。

戸建ては、オアフ島の中間価格値の上下の価格帯、600,000ドルから999,999ドルの取引が全体の半分以上である、56.4%を占めています。価格帯別の販売は、高額の価格帯での販売が伸びており、800,000ドルから999,999ドルの価格帯が61.5%、100万ドル以上の価格帯が64.1%、それぞれ増加しています。コンド市場では、500,000ドルから699,999ドルの価格帯で35.3%の増加を示しています。

前述のヘヴン会長は、「パンデミック下で、戸建てに集中していたバイヤーの傾向が、徐々に従来のように戻ってきているために、コンドミニアムの販売が増加しています。ですが、今後も戸建て需要は、継続されていくことと思われます」と続けています。

典型的には、一年の始まりである1月には新規の販売物件数が増えるのですが、今年は、戸建てとコンドの両方で、それぞれ14.7%、5.3%減少しており、新規の販売物件数は、戸建てが790件、コンドが1,992件です。これは、現在の販売ペースでは、それぞれ1.4ヶ月分、3.3ヶ月分に相当し、極めて低い状況です。

詳細な統計はこちらをご参照ください。

2020年12月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

オアフ島は上昇気流で2020年を終える

ホノルルリアルター協会（HBR：Honolulu Board of REALTORS）は、「12月は販売戸数などの増加が見られ、プラス基調で2020年を終了した」と発表しました。12月の戸建て市場は、2019年12月の販売戸数と比較すると35.9%の大幅な増加を記録し、コンドミニアムも20.1%増加しました。新規のリスティング物件数もそれぞれ15.3%、3.6%増加しました。中間価格は前年比で、戸建てが6.1%上昇の870,000ドル、コンドミニアムが6.9%上昇の455,000ドルでした。

「一般的にスローと言われているホリデーシーズンだが、オアフ島の不動産市場は引き続き堅調な動きを見せており、パンデミック禍にも関わらず販売戸数などの増加が見られる」と、ホノルルリアルター協会の2021年会長であるシャノン・ヘヴン女史は述べ、「米国史上で最低の住宅ローン金利やワクチンの認可などのプラス要素が消費者に安心感を与え、住宅購入意欲を刺激していることもあり、販売状況は2019年の第4四半期と比較しても増加した」と分析しています。

2020年の年初は、戸建て、コンド市場ともに2019年のレベルを上回る販売状況で始まりました。しかし、新型コロナウイルス感染症の拡大により、3月の中旬から大きな打撃を受けました。オアフ島でも自宅待機（ステイ・アット・ホーム：stay-at-home) 条例が発令され、米国で最も高い失業率を記録し、パンデミック禍による健康不安なども重なり、第2四半期の販売は、第１四半期に比べ戸建てが17.3%、コンドミニアムは38.1%に止まるなど、大きく落ち込みました。

幸いにも、不動産業は生活に欠かせない産業として、パンデミック禍でもビジネスが可能になりました。そこで不動産業界は、コロナ禍における独自の方針を立て、オープンハウスや内見時の手順などを公開し、消費者に対してオープンでわかりやすい安全・安心なガイドラインを打ち出しました。それにより第3四半期は、戸建ての販売戸数が4.0%増加し、コンドミニアム市場は13.4%の減少に止まり、減少幅は縮小しました。

年末になると、モーゲージ利率（住宅ローン利率：mortgage rates）は金融史上最低の3％を切り、30年ものの固定金利が前年比で1％も下がりました。それにより、2020年の戸建ての販売戸数は前年比で2.3%増加しましたが、コンド市場は前年比で13.0%減少しました。超低金利と極端に少ない在庫数に需要増などが重なり、戸建ての中間価格は前年比で５.2%上昇して830,000ドルになり、コンドミニアムも2.4%上昇して435,000ドルになりました。在庫数は、前年比で戸建てが17.7%、コンドミニアムが14.4%それぞれ減少しました。

2020年の販売状況を総括すると、販売戸数は戸建てが前年比2.3%増の3,838戸、コンドは前年比13.0%減の4,706ユニットでした。価格は戸建てが前年の789,000ドルを5.2%上回る830,000ドル、コンドは前年の425,000ドルを2.4%上回る435,000ドルでした。

ヘヴン会長は「オアフ島の不動産市場は、パンデミック禍においてハワイ経済を推進している存在だ。マーケットは堅調だが、在庫数が少ないことから、１物件に複数のオファーが殺到して成約価格が上昇し、さらに販売日数も短縮されている」と指摘しています。

第4四半期では、成約した戸建てのうち販売価格を上回った物件は前年比168.1%増になり、この時期の成約件数の45.0%に達し、2019年の19.0%の倍以上でした。コンドミニアムも同様の状況で、成約した物件のうち販売価格を上回ったものは前年比93.2%増でした。これは、この時期の成約件数の22.3%を占めており、2019年の12.1%の倍に近い割合です。

詳細な統計はこちらをご参照ください。

2020年9月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

オアフ島の戸建て市場は新記録を2つ樹立

ホノルルリアルター協会（HBR：Honolulu Board of REALTORS）は、9月のオアフ島の販売状況を発表しました。夏のシーズンの終わりとなる9月は、戸建ての販売数が前年同月から12.7%増加し、価格が13.3%上昇しました。コンドミニアムは販売戸数が-2.1%、中間価格は前年同月と同額になり、コンドミニアム市場も落ち着きを取り戻してきたようです。また9月は、2つの新記録が生まれました。1つは、戸建ての中間価格が880,000ドルと過去最高を記録。もう1つは、成約日数（Days on Market＝DOM：販売されてから成約までの日数）が9日と過去最短を記録しました。

「新型コロナウイルスの感染拡大により、バイヤーの心理が「郊外へ」「広い空間へ」と変化し、それが戸建ての需要増に表れているようだ。さらに、感染拡大によるロックダウンで人々は自宅待機や在宅勤務を余儀なくされており、ニューノーマル（新しい日常）に適応するための生活様式を求めて、市場に殺到しているのだろう」と、2020年HBR会長のトリシア・ネコタ女史は語り、「COVID-19というパンデミックにより、不動産売買に対する考え方や捉え方に変化が生じており、マイホーム購入や家の買い替えに関する優先順位にも影響を与えている」と指摘しています。

各種データを個別に見てみましょう。戸建て市場は、700,000ドル以下の価格帯の販売数が36.3%減少しましたが、700,000ドルから1,499,999ドルの価格帯は9月の一月で74件増えており、前年同月比では42.9%も増加しました。1,500,000ドル以上の価格帯も42.9%増加しました。ちなみに、ハワイでは大型に属する床面積が2,000 sq.ft（約185.01㎡）以上の物件も、前年比で37.9%増加しました。

コンドミニアム市場は、販売数が456ユニットで前年比-10ユニット、2.1%の減少になりましたが、価格は前年同月と変わりなく、持ち直してきたようです。また、400,000ドルから499,999ドルの価格帯と600,000ドルから699,999ドルの価格帯で活発な動きがあったようです。中間価格は445,000ドルで前年9月と変わりませんが、販売日数は前年同月の27日から21日に短くなりました。

販売価格に対する成約価格の割合（% of Original Listing Price Received）は、満額での購入が前年の79件から163件へと2倍以上も増加しました。コンド市場も同様に、2019年は62件でしたが、今年は82件に増加しました。

秋のシーズンが始まる中、販売可能な物件数（在庫数：inventory）は、前年同月比で戸建てが39.3%、コンドミニアムが5.8%減少しています。戸建ての在庫数（9月の時点で1.9ヶ月分）の著しい減少は、市場に出る新規物件数が少ないことと、パンデミックによる戸建て需要の増加が第三四半期に高まったことと関連していると思われます。戸建てほどではありませんが、コンドミニアム市場も在庫数（同4.0ヶ月分）が減少しています。第2四半期からコンドミニアムの需要も高くなり、昨年の第3四半期と比較すると在庫数は13.4%減少しており、市場は回復しています。

オアフ島は、9月に2度目のロックダウンを経験しており、戸建てとコンドミニアムの新規物件の登録数は、前年比でそれぞれ18.4%、9.7%の減少に留まっています。数字だけを見ると「減少」と思われるかもしれませんが、初めてロックダウンした4月は、前年比で戸建てが45.5%、コンドミニアムが39.5%の減少だったことと比べると、明らかに市場が回復していることがわかります。

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2020年8月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

住宅市場はコロナ禍で複雑な動き

ホノルルリアルター協会（HBR：Honolulu Board of REALTORS）は、8月のオアフ等の販売状況をニュースリリースでレポートしました。２次感染拡大の中で、全体的には順調な回復を示しており、特に既存戸建て住宅の中間販売価格（Median Sales Price）は839,000ドルの高値を記録し、前年8月の790,000ドルから6.2%上昇しました。一方、コンドミニアムは回復までに時間がかかりそうです。

「オアフ島の不動産市況は、在庫数が少ないにもかかわらず、バイヤー（買手）の購入意欲は引き続き高く、史上最低金利との相乗効果により既存戸建て住宅市場に需要が殺到している。コロナ禍においても住宅価格は上昇しており、バイヤーは低金利を活用しようと市場に殺到しており、セラー（売手）にとってはまたとないチャンスだ」と、2020年HBR会長のトリシア・ネコタ（Tricia Nekota）女史は語っています。

戸建ての販売（Closed Sales）は、ロックダウンした5月の248戸（4月も同戸数）を底に、毎月徐々に回復してきました。前年8月との比較でも2.8%の増加です。しかし、新規の販売物件数（New Listings）は伸び悩んでおり、前年同月比で20.0%減少しました。物件が販売されてから成約されるまでの日数（DOM：Median Days on Market）は15日、前年比では44.4％も短縮されました。

一方、コンドミニアムの販売戸数は409ユニットで、戸建ての回復力には追いつかず、前年8月の512ユニットから20.1%の減少、前月7月との比較でも4.0%減少しました。しかし、販売価格は前年の419,500ドルから2.5%上昇し、430,000ドルになりました。新規の販売物件数も、コンドミニアムは増加しました。7月の657ユニットから696ユニットへ5.9%増加しましたが、前年比では−10.5%、1月から8月までの通年（YTD：Year-To-Date）では−19.0%でした。成約されるまでの日数は23日、前年8月の22日とほぼ変わりませんでした。

戸建て市場はこの3ヶ月間で、販売戸数の43％が満額あるいはそれ以上の成約価格になり、前年同期の35％を上回りました。もともと、オアフ島では戸建ての需要が高かったのですが、米国本土と同様に、新型コロナウイルス感染症の拡大がバイヤーの心理に「限られた空間よりも解放された空間へ」「都心のコンドミニアムから郊外の戸建てへ」と、影響を与えているようです。

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2020年7月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

オアフ島の住宅市場は着実に回復に向かう

2020年ホノルルリアルター協会会長のトリシア・ネコタ女史は、「現在の不動産市場は、コロナ禍にも関わらずバイヤーのマイホーム購入の意欲が強く、戦後最低の住宅金利というチャンスを逃すまいとしています。さらに、今まで及び腰だったセラーも、販売物件を徐々に市場に戻し始めています。７月のホノルルの不動産市場は活気を取り戻しただけでなく、ハワイ経済の復活に向けて大きく貢献しています」と語りました。

オアフ島の既存戸建て住宅の販売は、前年同月対比で3.0%の減少ですが、2019年の月間平均販売戸数を15.3%上回り、6月から19.5%増加しました。

価格帯で見ると、オアフ島の販売価格の中間値に当たる700,000ドル〜899,999ドルの物件の販売が増加し、600,000ドル〜699,999ドルの価格帯の物件の販売は26.5%減少しました。引き続き戸建ての需要は多く、物件が市場に出てから成約されるまでの日数（DOM：Days on Market）は13日になり、前年同月の17日、2020年通年の19日よりも短くなりました。

コンドミニアムの販売戸数は、前年同月対比で17.0%の減少ですが、6月から36.5%も増加しました。400,000ドル〜499,999ドルの価格帯の物件の販売が20.7%増加しましたが、それ以外の価格帯では減少しました。

新規のリスティング（新たな販売物件）は、前年対比で戸建てが18.8%、コンドミニアムが15.6%減少しましたが、6月からは、それぞれ7.7%、9.9%増加しました。

「在庫数（販売可能な物件数：Inventory）の少なさと新規の販売物件（New Listings）の減少は続いていますが、1つの物件に複数のオファーが入り、販売価格よりも成約額が高くなることが多いのです」とネコタ会長は指摘します。

7月の販売価格は戸建てが815,000ドル、コンドミニアムが440,000ドルで、前年7月からそれぞれ2.4%、4.7%減少しましたが、1月〜7月の通年対比では、戸建てが790,000ドル、コンドが430,000ドルになり、それぞれ0.6%、1.2%増加しました。

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2020年6月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

前年比では減少も、６月の販売戸数は5月を大きく上回る

ホノルルリアルター協会（HBR：Honolulu Board of Realtors）は6月のニュースリリースで「全体の販売戸数は、前年同月と比べると減少しましたが、5月の販売戸数よりも増加しました」と発表しました。販売戸数は2019年6月と比べると23.3%の減少ですが、5月よりも22.3%も増加しました。

「新型コロナウイルス感染症（COVID-19）が収まらない中で、6月が５月の販売戸数を上回ったことは、市場が徐々に回復してきた証拠です」とHBRの2020年会長、トリシア・ネコタ女史は述べ、「さらに、住宅ローン金利が戦後最低の3％を割っていることは、バイヤーにとってはまたとないチャンスであり、停滞している需要と販売可能な物件数（在庫数：inventory）の少なさから、セラーにとってマーケットは未だに頼もしい市場であると言えます」と指摘しています。ハワイでは5月に入ってようやくロックダウンが終わり、5日から段階的にビジネスを再開し始めました。

既存住宅の戸建ての販売数は、前年同月比で7.6%の減少になりましたが、5月よりも21.8%増加しました。戸建ての中間価格は、前年6月から3.3%下がって770,000ドルでした。新規のリスティング物件数は、前年と比べると14.6%減少しましたが、５月よりも13.6%増加しました。

コンドミニアムの販売数は、前年同月から34.0%の減少でしたが、５月よりも22.8%増加しました。コンドのリスティング物件数は、前年比で20.8%減少しましたが、5月よりも17.5%増加しました。販売価格は、すべての価格帯で下がりました。

「ハワイでは失業率が高く、COVID-19の収束にはまだ時間がかかると思われる中で、私たちの不動産業が経済の回復を牽引していることは、とても明るい材料です」とネコタ会長は語っています。

通年で見てみると、戸建ての販売戸数は前年の95％程度になっており、コンドミニアムは前年の78%の状況です。中間価格は安定しており、戸建ては1.3%の上昇で785,000ドル、コンドは2.1%の上昇で427,750ドルです。

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2020年5月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

オアフ島の不動産販売は正常化へ

戸建て住宅やコンドミニアムの販売戸数は前年を下回ったものの、新規の販売物件数や成約物件数は前月より増加。

2020年のホノルルリアルター協会（HBR：Honolulu Board of Realtors）会長、トリシア・ネコタ（Tricia Nekota）女史は、「前年との比較では、販売戸数は減少したものの、中間価格は例年より少ない在庫数と高い需要に支えられて現状を維持しており、想定内の結果でした。ホノルルを含めてハワイ州全体で、回復の兆しが見えています」と述べました。

販売に関しては、ホノルルの中間価格帯に当たる600,000ドル〜800,000ドル台の戸建てで前年対比26.3%減少しましたが、高額価格帯の1.4Mドル以上の物件は前年とほとんど変わりませんでした。コンドミニアムは全ての価格帯で30％以上の減少になり、特に1Mドル以上の価格帯は85％の下落幅になり、2019年5月の販売戸数40に対し6ユニットと、大幅な減少になりました。

前年対比で販売戸数は減少しましたが、明るい兆しとしては、戸建ての需要は引き続き好調で、販売されてから成約までに掛かる日数（DOM：Days on Market）が最短の13日になりました。3月及び4月に、マーケットから一旦引き上げられた販売物件は全体の30％もありましたが、5月末までに再びマーケットに戻ってきたことにより、販売物件総数は4月に比べて17％も増加しました。

5月の成約件数は4月より32％増加し、30年ものの固定金利も5月末には3.15%にまで下がりました。消費者心理がこの歴史上最も低い金利を見逃すはずはなく、全米の住宅ローンの申請件数は4月から54％も上昇、前年5月との対比でも18％上昇しました。

また、ネコタ女史は「週末開催の一般向けのオープンハウスが、ホノルル市長の許可を得て6月5日から再開しました。新しい生活の中、私達の最優先事項はお客様やエージェントの健康管理にあるので、CDCのガイドラインに則り、ソーシャル・ディスタンシング、マスクの着用や入室時の手の消毒、入室人数制限などを厳守しながら進めていきます」と語りました。

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2020年4月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

COVID-19はオアフ島の不動産販売にも影を落とす

ホノルルリアルター協会（HBR：Honolulu Board of Realtors）は最新のニュースリリースで、オアフ島の4月の販売状況を発表しました。それによると、4月の既存住宅全体（戸建て、コンドミニアム＆コープ）の販売数は、戸建てとコンドミニアムそれぞれで20％以上の減少になりました。新しい販売物件、アクティブリスティングも、前年比で42％の大幅な減少になりました。

「想定していたことではありますが、4月の販売状況は販売戸数だけでなく、在庫数（inventory：市場に出ている販売可能な物件数）も減少し、新型コロナウイルス感染症の影響をまともに受けました」と、HBR会長のトリシア・ネコタ女史は語っています。

しかし、販売価格の中間値は戸建てが809,000ドルで、2019年4月の766,750ドルから5.5%上昇しており、コンドミニアムも同様に前年同月比で7.4%上昇し、418,950ドルから450,000ドルになりました。

今後、市場に出てくると予想される新しい販売物件に関しては、3月23日から施行された自宅待機条例（Stay-at-Home Act）の影響を受けて、当分の間は物件数の減少が続くと思われます。特に、高額な100万ドル以上の価格帯のリスティング数は、前年との比較でも戸建てとコンドそれぞれで51.4%、58.1%の減少です。

住宅ローンの利率が歴史上最低値を記録している今の時期は、物件を購入するにはまたとないチャンスですが、今回の新型コロナウイルス感染症の影響による失業などもあり、金融機関は審査基準を厳格化し始めています。

自宅待機条例が施行されてから販売された戸建ての物件は全体の26％でしかなく、前年の同時期は41％もありました。コンドミニアムも同様で、条例が施行されてから販売された物件数は全体の24％と、前年の37％からは大幅に減少しました。

「これらの状況を見ると、売主も買主も、現況の把握と今後市場がどのように進展していくのかを見守っているように見えます。自宅待機条例が解除され、それまでの日常生活へ戻っていく段階で、落ち着きを取り戻すことができれば、不動産市場も以前のような活況を取り戻すことができるのではないでしょうか」と、HBR会長は述べています。

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2020年3月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

3月のオアフ島の中間価格は引き続き上昇傾向

3月の戸建ての中間価格は810,000ドルで、前年同月の782,500ドルから3.5%上昇し、コンドミニアムは435,000ドルになり、同様に昨年の429,000ドルから1.4%上昇しました。
「この金額は、マーケットが好調なことを示しているように見えますが」と、ホノルルリアルター協会（HBR：Honolulu Board of Realtors）の2020年会長、トリシア・ネコタ女史は前置きし、続けて「この売却済物件の多くは、成約してからエスクローがクローズするまでに30日あるいはそれ以上の期間を経過した物件で、ホノルル市長による「自宅待機＆在宅勤務」条例が出る前のものであり、その後の変化を正確に反映していません。実際、新規のリスティングは二桁も減少しており、4月には全く異なる状況になるかもしれません」と述べています。HBRは市の条例に従って、3月24日に不特定多数が集まるオープンハウスを4月30日まで中止することにしました。通常の内覧は事前に予約を受けて細心の注意を払って個別に行い、物件のプロモーションはビデオなどを利用したバーチャルツアーを行っています。

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2020年2月の不動産Movement

先月のオアフ島における不動産取引価格の推移は以下の図のようになっています。

2月のオアフ島の住宅市場は好調を維持

ホノルルリアルター協会（HBR：Honolulu Board of Realtors)は、「2月の既存戸建て住宅の販売は、前年同月との比較で18.8%増加し、コンドミニアムは、同様に前年比で1.9%減少した」と発表しました。

また、HBR会長のトリシア・ネコタ女史は「新型コロナウィルスが経済や住宅市場に与える影響や落ち込みは、今後の動向を注視していかなければならない」と述べ、「何れにせよ、マイホームを購入するバイヤーが、米国の歴史上で最も低い金利になっている今の時期を見逃すはずはないだろう」と見ています。

モーゲージ（住宅ローン）の金利は歴史的に見ても低く、3月第１週の「30年固定金利」は3.29%まで下がっています。

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